房子被抵押却未告知买方，买方主张权利的法律依据主要来自《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”在此情形中，卖方故意隐瞒房屋抵押的重要事实，致使买方在不知情下签合同，符合欺诈要件，买方有权撤销合同。此外，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，若卖方未告知抵押导致房屋无法过户，买方无法实现合同目的，可据此解除合同。因此，买方依法享有撤销或解除合同的权利。
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针对房子被抵押未告知买方的情况，处理方式需结合您的核心诉求与实际证据。以下分情况分析：您可主张合同无效或解除合同，并要求卖方赔偿损失。若卖方在签合同时故意隐瞒抵押事实，您有权依据《中华人民共和国民法典》主张合同无效，因卖方欺诈行为违背诚实信用原则。若您希望继续履行合同，且卖方有能力解除抵押，可协商要求其在合理期限内解除抵押登记，确保产权清晰后交易，可要求卖方提供书面承诺或担保。若卖方无法解除抵押致无法过户，您的合同目的无法实现，有权解除合同，要求卖方返还房款及利息，并赔偿房屋差价、中介费等损失。
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房子被抵押未告知买方时，错误操作可能影响权益维护，常见错误有：1、忽视证据收集：发现问题后未及时留存购房合同、沟通记录等关键证据，维权时因证据不足难证卖方过错。2、继续支付房款：心存侥幸让卖方处理抵押，结果可能导致卖方拖延或拒绝，使自己陷入被动，增加追讨房款难度。3、私下签订不规范补充协议：约定卖方解除抵押却未明确违约责任、时间和方式，无法约束卖方，易生纠纷。为避免权益受损，建议尽快咨询我，获取正确处理方式。
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房子被抵押未告知买方的处理，可能受特殊情形影响，以下是常见情形及影响：1、卖方在买方发现抵押前已解除抵押：若卖方签合同后、买方发现前清偿债务并解除抵押，权利瑕疵消除，买方可继续履行合同，办理过户，影响较小。2、买方明知抵押仍自愿购买：若有证据证明买方签合同时已知抵押仍自愿交易，事后不能以未告知为由主张撤销或解除合同，需自行承担风险。3、抵押权人书面同意转让：根据法律规定，抵押期间卖方转让抵押房应通知抵押权人，若抵押权人已书面同意，即使卖方未告知买方，转让行为也可能有效，买方可取得房屋所有权，但需向抵押权人清偿债务，此情形会改变买方权利义务关系。

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